Momentan
drängt
die Bundesregierung darauf,
im Eiltempo die von ihr versprochenen Maßnahmen zur Eindämmung
wirtschaftlicher Nachteile
durch
Corona-Schutzmaßnahmen
umzusetzen.
Erst am
23.03.2020 hat das Bundeskabinett dafür
eine „Formulierungshilfe“
zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der
COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (s.
Volltext unter
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=3
) veröffentlicht,
die mit bemerkenswertem
Tempo bereits am 25.03.2020 vom Bundestag beschlossen wurde.
Besonders für kleinere Praxen sind zwei Regelungskomplexe
interessant, die wir im
einzelnen beleuchten
wollen. Dieser
erste Beitrag befasst sich mit der Änderung
des außerordentlichen Kündigungsrechtes bei Miet- und
Pachtverträgen.
Grundsätzlich
besteht bei Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume sowie bei
Pachtverträgen gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein
außerordentliches Kündigungsrecht,
wenn
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende
Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht
unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich
über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für
zwei Monate erreicht.
Sobald
der Mieter also die Summe von zwei Mieten nicht gezahlt hat – sei
es an zwei aufeinanderfolgenden Terminen alles oder immer ein
„bisschen zu wenig“ – kann ihn der Vermieter vor die Tür
setzen. Dies
ändert sich mit dem neuen Folgenmilderungsgesetz. Danach
sieht Art.
240 Abs. 1 EGBGB
vor, dass
der
Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume
nicht allein aus dem Grund kündigen [kann], dass der Mieter im
Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die
Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen
der COVID-19-Pandemie beruht.
Eine
außerordentliche Kündigung ist dann nicht mehr möglich, sodass bei
akuter Zahlungsschwierigkeit aufgrund der Pandemie (und nicht aus
anderen Gründen!) zumindest kein „Rauswurf“ befürchtet werden
muss. Anders als in einigen Tageszeitungen dargestellt, handelt es
sich hierbei aber nicht um einen Aufschub der Zahlungspflicht oder
ein Leistungsverweigerungsrecht für den Mieter, sondern
ausschließlich um die Suspendierung des Rechtes des Vermieters zur
außerordentlichen Kündigung. Es ist zumindest denkbar, dass
Vermieter nicht daran gehindert sind, ihre Zahlungsansprüche auf
andere Weise – bspw. durch Ausübung des Vermieterpfandrechts –
zu sichern. Daneben besagt Art. 240 Abs. 4 EGBGB, dass die Änderungen
im Mietrecht
nur
bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden
sind.
Das bedeutet, dass auch die Kündigungssperre nur bis zu diesem
Zeitpunkt gilt. Ab dem 01. Juli 2022 greift § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
3 BGB wieder und ermöglicht die sofortige außerordentliche
Kündigung, wenn der fehlende Mietzins noch nicht gezahlt wurde.
Die
Neuregelung enthält also nur eine zeitlich begrenzte äußerste
Absicherung des zahlungsunfähigen Mieters; sofern eine
Zahlungsunfähigkeit absehbar ist, sollte daher dringend trotzdem mit
dem Vermieter gesprochen und eine verträgliche – und vor allem
vertraglich abgesicherte – Lösung gefunden werden. Dazu beraten
Sie die Rechtsanwälte
aus der Kanzlei Dr. Dr. Ruppel
gern.