Möglichkeiten zur Abfederung wirtschaftlicher Schäden Ihrer Praxis III – Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

Momentan drängt die Bundesregierung darauf, im Eiltempo die von ihr versprochenen Maßnahmen zur Eindämmung wirtschaftlicher Nachteile durch Corona-Schutzmaßnahmen umzusetzen. Erst am 23.03.2020 hat das Bundeskabinett dafür eine „Formulierungshilfe“ zum Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (s. Volltext unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=3 ) veröffentlicht, die mit bemerkenswertem Tempo bereits am 25.03.2020 vom Bundestag beschlossen wurde. Besonders für kleinere Praxen sind zwei Regelungskomplexe interessant, die wir im einzelnen beleuchten wollen. Dieser erste Beitrag befasst sich mit der Änderung des außerordentlichen Kündigungsrechtes bei Miet- und Pachtverträgen.

Grundsätzlich besteht bei Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume sowie bei Pachtverträgen gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Sobald der Mieter also die Summe von zwei Mieten nicht gezahlt hat – sei es an zwei aufeinanderfolgenden Terminen alles oder immer ein „bisschen zu wenig“ – kann ihn der Vermieter vor die Tür setzen. Dies ändert sich mit dem neuen Folgenmilderungsgesetz. Danach sieht Art. 240 Abs. 1 EGBGB vor, dass

der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen [kann], dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Eine außerordentliche Kündigung ist dann nicht mehr möglich, sodass bei akuter Zahlungsschwierigkeit aufgrund der Pandemie (und nicht aus anderen Gründen!) zumindest kein „Rauswurf“ befürchtet werden muss. Anders als in einigen Tageszeitungen dargestellt, handelt es sich hierbei aber nicht um einen Aufschub der Zahlungspflicht oder ein Leistungsverweigerungsrecht für den Mieter, sondern ausschließlich um die Suspendierung des Rechtes des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung. Es ist zumindest denkbar, dass Vermieter nicht daran gehindert sind, ihre Zahlungsansprüche auf andere Weise – bspw. durch Ausübung des Vermieterpfandrechts – zu sichern. Daneben besagt Art. 240 Abs. 4 EGBGB, dass die Änderungen im Mietrecht

nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden

sind. Das bedeutet, dass auch die Kündigungssperre nur bis zu diesem Zeitpunkt gilt. Ab dem 01. Juli 2022 greift § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wieder und ermöglicht die sofortige außerordentliche Kündigung, wenn der fehlende Mietzins noch nicht gezahlt wurde.

Die Neuregelung enthält also nur eine zeitlich begrenzte äußerste Absicherung des zahlungsunfähigen Mieters; sofern eine Zahlungsunfähigkeit absehbar ist, sollte daher dringend trotzdem mit dem Vermieter gesprochen und eine verträgliche – und vor allem vertraglich abgesicherte – Lösung gefunden werden. Dazu beraten Sie die Rechtsanwälte aus der Kanzlei Dr. Dr. Ruppel gern.

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